Blog

Kayseri Aile Konutu Davaları Avukatı

Kayseri Barosu Avukatlarından Avukat Oktay AYDOĞDU, Aile Konutu davaların da tecrübesi ve hukuk bürosu ile yardımcı olmaktadır.

Aile Konutu Hukuku

Aile Konutuna Dayalı Tapu Iptal ve Tescil Davaları

Aile konutu, Medeni Kanunda yer alan düzenleme ile ailenin yaşamını devam ettirip barınma ihtiyacını karşıladığı yer olmakla birlikte, aile açısından koruduğu manevi değer de düşünülerek kanun hükmü ile koruma altına alınmıştır. TMK 194. madde hükmüne göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu kanun koyucu tarafından ailenin birliği ve devamlılığı için korunması gereken bir değer olarak görülmüş ve eşlerin aile konutuna ilişkin yapacakları hukuki işlemlerde diğer eşin açık rızasını arayarak sınırlama getirmiştir. Ancak bir konutun aile konutu olduğunun ileri sürülebilmesi ve hukuki korumadan faydalanabilmek için taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ n de aile konutu şerhi düşülmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda aile konutu olduğunun ispatı açısından fayda sağlayacaktır.

Aile konutu şerhi ile ilgili düzenleme yalnızca malik olunan taşınmaz hakkında değil kira sözleşmesi ile kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması halinde de sınırlı bir koruma sağlamaktadır. Kira sözleşmesine taraf olmayan eşin açık rızası olmadıkça, sözleşmenin tarafı olan eş kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Malik eşin, aile konutunu bir üçüncü kişiye satması ve devir işlemlerini gerçekleştirmesi sonucunda, malik olmayan eş, aile konutu niteliğindeki taşınmazın devri işleminin geçersizliği için, tapu iptal ve tescil davası açmak zorunda kalacaktır. Taşınmaza ait tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunması halinde ise, taşınmazın, malik olmayan eşin açık rızası olmaksızın üçüncü kişilere devri tehlikesi engellenmiş olacaktır. Aile konutu niteliğindeki taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne ‘’aile konutu şerhi’’ konulmasını, Tapu Müdürlüğü’nden isteyebilecektir.

Tapu Kütüğünde aile konutu şerhi konulmamış ise, tapuda yapılan devir işleminin tarafı olan iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı TM 1023. madde hükmü gereği korunur. Ancak aranan iyi niyet koşulunun belirlenmesinde tapuda aile konutu şerhi olmayan taşınmazı devralan üçüncü kişinin konutun aile konutu olduğunu bilebilecek durumda olup olmadığı önem arz etmektedir. İyi niyetli üçüncü kişinin hak kazanımında tapu siciline güven ilkesinden yararlanması asıldır. Tapu kütüğünde aile konutu şerhi olmasa dahi üçüncü kişi bu durumu bilen veya bilebilecek durumda olan kişi olması halinde iyi niyetin varlığının kabulü mümkün olmayacaktır.

Malik olmayan eşin, yapılacak işleme ilişkin açık rızası alınmaksızın, malik eş tarafından aile konutunun devri veya ayni hakka konu olması halinde bu işlem geçersiz olacaktır. Bu durumda da, gayrimenkulün aile konutu olduğundan bahisle ‘’tapu iptal ve tescil davası’’ açılması mümkündür.

AİLE KONUTUNA DAYALI^TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA DAVACI- DAVALI

Rızası alınmadan aile konutunun üçüncü kişiye devri sebebiyle mağdur olan eş, tapu iptal ve tescil davasının davacısı olacaktır. Tapuda aile konutunun adına tescili ile malik olarak görünen kişi veya kişiler ise davanın yöneltileceği davalılar olacaktır. Davada hem devri gerçekleştiren malik eşin, hem de taşınmazı devralan kişinin davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir

AİLE KONUTUNA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Aile konutuna dayalı açılacak tapu iptal ve tescil davası, Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine dair 4787 sayılı Kanunun 4 maddesinde yer alan aile hukukundan kaynaklanan dava ve işlerden olduğundan bu davalarda görevli mahkeme Aile mahkemeleridir. HMK 12. maddesi “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlığı ile tapu iptali ve tescili davalarında yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğunu düzenlenmiştir. Kanunda yer alan düzenlemeye göre, satış ve devir işlemlerinde rızası alınmayan eş tarafından açılacak tapu iptal ve tescil davasında aile konutunun bulunduğu yerdeki Aile Mahkemesi davaya bakmakta görevli ve yetkili mahkemedir.

ZAMANAŞIMI

Tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet hakkına ilişkindir. Dolayısıyla özellikle bu dava için düzenlenen herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak TMK da iyi niyetli kişilerin haklarının korunması amacı ile olağan zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Buna göre aile konutunu satın alan iyi niyetli üçüncü kişiler; tapu sicilinde kesintisiz ve herhangi bir davaya konu olmadan geçireceği 10 yıl sonunda o taşınmazın maliki olmaktadır. Dolayısıyla 10 yıl boyunca tapu sicilinde kesintisiz ve davasız gözüken iyi niyetli üçüncü kişilere karşı, on yıldan sonra aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

AİLE KONUTUNA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA HARÇ

Tapu iptal ve tescil davaları konusu para veya para ile değerlendirilebilen davalar olduğundan nisbi harca tabidir. Harçlar Kanunu’nun 16. maddesinde de belirtmiş olduğu üzere tapu kayıt iptali gibi gayrimenkul aynına ilişkin harçlar gayrimenkul değeri üzerinden hesaplanacaktır. Taşınmaza dair kesin bir değer keşif sonucu oluşturulan bilirkişi raporu ile belirlenecektir. Ancak tapu iptal ve tescil davasında davaya konu olan taşınmazın değerinin dava dilekçesinde belirtilmesi gerekmektedir. Dava dilekçesinde belirtilen değer üzerinden 2021 yılı Yargı Harçları Tarifesi üzerinden binde 68,31’i hesaplanarak harç ödemesi peşin alınmak üzere ödenecektir. Aile konutuna dayalı açılan tapu iptal ve tescil davalarında alınması gereken harca esas bedel aile konutunun üçüncü kişiye devrinde gösterilen satış bedeli olarak belirlenip, bu değer üzerinden dava harcı hesap edilecektir.

EMSAL YARGITAY KARARLARI

• ‘’Dava, tapuiptali ve tescil ile aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir.

Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır (TMK m.194). Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla evlilik birliği süresince ileri sürülebilir. Evlilik, boşanma yahut da iptal kararıyla sona ermiş ise, Türk Medeni Kanunu’nun 194 maddesinin “Aile Konutuna” sağladığı koruma da sona erer, diğer eşin rızası alınmadan yapılan tasarruf işlemi yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. Toplanan delillerden, tarafların yargılama sırasında 30.12.2016 tarihinde kesinleşen kararla boşandıkları anlaşılmaktadır. Evlilik boşanma ile sona erdiğine göre dava konusu taşınmaz aile konutu olma niteliğini kaybetmiştir. Bu husus gözetilerek konusuz kalan dava hakkında “Karar verilmesine yer olmadığına” dair karar vermek ve yargılama giderleri ile vekalet ücretini, dava tarihi itibariyle tarafların haklılık durumları dikkate alınarak, tayin ve takdir etmek üzere hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.’’

( Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2019/8403 E. 2020/450 K. sayılı 29.01.2020 tarihli ilamı)

• ‘’Türk Medeni Kanunun 194. maddesi hak sahibi eşin iradi tasarrufları için uygulanır. AileKonutu olan taşınmazın maliki tarafından üçüncü kişiye devredilmesiyle, taşınmazın aile konutu vasfı sona ermez. Ancak bu halde mülkün devrine ilişkin tasarruf iptal edilmediği sürece, devredenin eşine ait Türk Medeni Kanununun 194/1. maddesinden kaynaklanan mülkiyet hakkını sınırlandırıcı işleme yönelik dava hakkı kendiliğinden ortadan kalkar. Konutun mülkiyeti ipotekle yüklü olarak üçüncü kişiye geçtiğine, diğer bir ifade ile mülk elden çıktığına göre taşınmazın mülkiyeti üçüncü kişide oldukça ipotekle ilgili dava hakkı da kalmaz. Bu bakımdan ipoteğin kaldırılması davasının dinlenebilmesi için taşınmazın mülkiyetinin devrine ilişkin tasarrufun iptali için davacıya dava açmak üzere kesin süre verilmeli, davanın açılması halinde neticesi beklenmeli, davanın açılmaması halinde ise davacının ipotekle ilgili dava açma hakkının artık kalmadığı gözetilerek ipoteğin kaldırılması davasının reddine karar verilmelidir. Mahkemece bu yön nazara alınmayarak, açıklanan yönde işlem yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.’’ (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 216/12793 E. 2017/14136 K. sayılı 07.12.2017 tarihli ilamı).
• ‘’4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 194/1. maddesine göre, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, ailekonutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutu Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakla aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh kurucu değil açıklayıcı şerh özelliğini taşımaktadır.

Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak belirli olan bir işlem için verilebilir.

Türk Medeni Kanunu madde 193. hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte Türk Medeni Kanunu’ nun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, aile birliğinin korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun ipotek edilmesi gibi tek başına bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir.

“Türk Medeni Kanununun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin açık olması gerekir.’’ (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2016/24946 E. 2018/4591 K. sayılı 05.04.2018 tarihli ilamı)

• ‘’Davacı, dava konusu taşınmazın ailekonutu olduğu iddiası ile Türk Medeni Kanununun 194. maddesi uyarınca satışın iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Dava konusu taşınmazın, davacının eşi … tarafından 16.03.2013 tarihinde davalılardan …’e devredildiği, …’ün de 13.08.2013 tarihinde taşınmazı davalılardan …’na devrettiği anlaşılmaktadır. Aile konutu olan taşınmazın, hak sahibi olan eş tarafından üçüncü kişiye devri, davacının açık rızasını gerektirmektedir (TMK m. 194/1) (HGK’ nun 24.05.2017 tarih 2017/2-1604 esas, 2017/967 karar sayılı kararı). Bu rıza alınmamıştır. Toplanan delillerden davalılardan … ve …’in birbirlerini tanıdıkları, taşınmazın aile konutu olduğunu bildikleri, el ve iş birliği içinde kısa süre içinde taşınmazı devrederek, kötü niyetli olarak hareket ettikleri anlaşılmaktadır. Bu sebeplerle davanın kabulü gerekirken, reddine karar verilmesi doğru bulunmamış ve bozmayı gerektirmiştir.’’ ( Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2018/3649 E. 2018/7760 K. sayılı  06.2018 tarihli ilamı)

• Evlilik birliği içerisinde eşler kurulan ailenin kullanımına özgülemek, hayatlarını sürdürmek ve ailevi faaliyetlerinin merkezini oluşturmak üzere bir konut edinir ve/veya bir konutu bu amaçla kiralarlar. İşbu konut aile konutu olarak kabul edilecektir. Söz konusu konutun aile konutu olarak kabul edilmesinin arkasında ailenin korunması yani huzur ve refahın sağlanması özellikle ana ve çocuğun korunması amaçlanmaktadır. Aile konutu nitelendirmesi sayesinde hem eşlerin birbirlerine karşı hem de üçüncü kişilere karşı korunması sağlanacaktır.
• Bu noktada öncelikle belirtmek gerekmektedir ki, bir aile konutunun varlığından söz edilebilmesi için ortada bir evlilik birliğinin var olması ve bunun devam etmesi bir ön koşuldur. Yani ortada bir evlilik yoksa, evlilik öncesi taraflar bir arada yaşamaya başlamışlar ve hatta çocukları varsa oturulan konutun aile konutu olarak nitelendirilebilmesi imkan dahilinde olmayacaktır. Bunun bir doğal sonucu olarak da evlilik birliğinin sona ermesi yani boşanma davası sonucunda verilen boşanma kararının kesinleşmesiyle birlikte bir aile konutunun varlığından söz edilemeyecektir. Öte yandan evlilik birliği sona ermiş olmasına rağmen eşlerin ortak konutta ikamet etmeye devam etmeleri halinde de o konutun aile konutu olarak nitelendirilebilmesi hukuken mümkün değildir.
• Bu durumda eşler evlilik birliği içerisinde birden fazla konut edinmiş olabilirler. Eşler birden fazla konutta ikamet ediyor olabilirler. Her ikamet edilen konut aile konutu sayılmaz. Aile konutu sayılabilmesi için eşlerin ve diğer aile üyelerinin yaşamsal ve ailevi faaliyetlerinin merkezini teşkil etmesi gerekir. İstisnai durumların dışında o konutlardan sadece bir tanesi aile konutu olarak nitelendirilecektir.
• Buraya kadar aile konutu nitelendirmesinin arka planında bulunan sebepler ve özelliklerine genel bir çerçevede değindik. Peki aile konutu şerhi nedir? Aile konutu şerhi ile ne amaçlanmaktadır soruları akla gelmektedir. Öncelikle ifade etmek gerekmektedir ki, söz konusu konutun tapu kaydında aile konutu şerhi bulunsa da bulunmasa da o konut aile konutudur. Yani konutun tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa da o konut eğer eşlerin ve diğer aile üyelerinin yaşamsal ve ailevi faaliyetlerinin merkezini teşkil ediyorsa o konut aile konutu olarak kabul edilecektir. O nedenle tapu kaydına düşülecek olan aile konutu şerhi kurucu değil, açıklayıcı bir etkiye sahiptir.
• “..tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “KURUCU” DEĞİL “AÇIKLAYICI” ŞERH ÖZELLİĞİNİ TAŞIMAKTADIR….”
• İlgili Yargıtay ilamından da anlaşılacağı üzere konulan şerhler açıklayıcı niteliktedir. Bu durumda tapuya aile konutu şerhi düşülmesi ile özellikle üçüncü kişilerin bu durumdan haberdar edilmesinin amaçlandığı söylenebilecektir. Aynı zamanda eşler eğer bir boşanma süreci içindeyse eşlerden biri kötü niyetli bir şekilde diğer eşin haklarına zarar verir nitelikte bir eyleme girişemeyecektir. Aile konutu nitelendirmesi ve buna bağlı aile konutu şerhi uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. O halde konutun maliki olmayan ve/veya oturulan konuta ait kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş aile konutu şerhinin konulması için gerekli başvurularda bulunacaktır.

AİLE KONUTU ŞERHİ NASIL KONULUR?

• Konutun aile konutu olduğunu açıklayan şerh işlemi isteğe bağlı bir işlemdir. Malik olmayan eşin şerh talebinde bulunması gerekmektedir. Bunun için diğer eşin rızasına ihtiyaç yoktur, bir mahkeme kararına da gerek yoktur.
• Aile konutu şerhi tapuya yapılacak olan başvuru veya mahkemede dava yoluyla konulabilecektir. Ancak Türk Medeni Kanununun 194. maddesinin üçüncü fıkrası, 06.02.2014 tarihli 6518 sayılı kanunla değiştirilmiş, yapılan değişiklikle, aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eşin, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini, tapu müdürlüğünden isteyebileceği kabul edilmiştir.
• Bu değişiklik 19.02.2014 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmakla aynı tarihte yürürlüğe girmiştir. Anılan yasal değişiklikten sonra, tapu müdürlüğünün, talebi hukuken veya fiilen yerine getirmediği belgelendirilmedikçe, önce tapuya başvuru yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Yani buradan anlaşılması gereken malik olmayan eşin tapu kütüğüne konutla ilgili şerh konulmasını doğrudan dava yoluyla istemekte artık hukuki yararı olmadığı kabul edilmektedir.
• Ancak ve ancak tapu müdürlüğünde sorun yaşanması halinde bu durumun belgelendirilmesi koşuluyla aile konutu şerhi için dava açılması gündeme gelecektir. İşbu açıklamalarımız uyarınca tapu müdürlüğüne başvurulmaksızın ve/veya tapu müdürlüğünde yaşanan sorun belgelendirilmeksizin dava açılması halinde davanın hukuki yarar bulunmadığından, usulden reddine karar verilmesi ile karşı karşıya kalınacaktır.

TAPUYA BAŞVURUDA BULUNURKEN HANGİ BELGELER GEREKMEKTEDİR?

• Tapu müdürlüğünün bir konutun aile konutu olup olmadığını resen araştırmak gibi bir görevi ve yetkisi bulunmamaktadır. O nedenle talepte bulunacak olan eşin gerekli belgeleri başvuru yaparken sağlaması gerekmektedir. Evlilik cüzdanı ve konutta diğer eşle birlikte oturulduğunu ispat eden belge(ikametgah belgesi) ile tapu idaresine başvurulabilecek ve aile konutu şerhi yaptırılabilecektir.
• Başvuru malik olmayan eş tarafından yapılabileceği gibi, bir avukata vekaletname verilerek gerçekleştirebilmesi mümkündür. Vekaletname mutlaka tapuda işlem yapma yetkisini de içeren bir özel vekaletname olmalıdır ve tapuda vekaletnamenin aslının da sunulması gerekmektedir. İşlemi yapacak kişinin nüfus cüzdanı yanında bulunmalıdır. Ayrıca başvuru yapacak kişinin ya da vekaletname ile işlem yapacak kişinin 1 adet fotoğraf götürmeleri gerekmektedir. Nüfus kayıt örneğinin de belgelerle birlikte sunulması işlemleri kolaylaştıracaktır.

Kayseri Aile Konutu Davaları Avukatı

Kayseri Barosu Avukatlarından Avukat Oktay AYDOĞDU, Aile Konutu Hukuku    Davalarında Kayseri İlinde müvekkillerine en sağlıklı, hukuki bilgileri vermektedir. Miras davaları tecrübeli hukuk bilgisi gerektiren davalardır. Ufak bir hata durumunda çok büyük hak kayıpları  da yaşanabilir. Bu nedenle Kayseri Aile Konutu Avukatı Oktay AYDOĞDU, her zaman hukuki bilgisi ve tecrübesi ile müvekkillerine yardımcı olmaktadır. Kayseri Avukat Oktay AYDOĞDU.